農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)該不該做二層？什么條件能做？

在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)設(shè)計(jì)過程中，“要不要做二層”是一個(gè)高頻問題。尤其在城市用地緊張的背景下，不少業(yè)主希望通過加建二層來增加經(jīng)營(yíng)面積。但現(xiàn)實(shí)中，也有不少二層菜市場(chǎng)因客流不足、管理困難而長(zhǎng)期閑置。那么，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)到底該不該做二層？什么條件才能做呢？

回答：二層可以做，但不是首選

首先要明確一個(gè)基本判斷，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的核心價(jià)值在于“便利”和“高頻”。絕大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)買菜的需求是“快去快回”，對(duì)樓層變化的敏感度遠(yuǎn)高于對(duì)購(gòu)物環(huán)境的敏感度。一層是“路過就能買”，二層是“需要決定上不上”，這個(gè)心理門檻是客觀存在的。

因此，從設(shè)計(jì)策略上講，但凡用地條件允許，優(yōu)先考慮一層平面布局，或者通過立體停車、外圍商鋪等方式消化面積需求，都比直接上二層更穩(wěn)妥。二層不是不能做，而是需要比一層更充足的理由、更嚴(yán)格的條件。

什么條件下可以做二層？

結(jié)合飛洋設(shè)計(jì)多年項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，真正能運(yùn)營(yíng)成功的二層農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，通常具備以下三個(gè)核心條件之一：

1. 人流“被迫”上行：

最有效的二層，不是讓顧客“主動(dòng)想上去”，而是讓顧客“不得不上去”。

這種情況常見于城市更新類項(xiàng)目，比如原有的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)拆除重建，周邊居民已經(jīng)形成固定消費(fèi)習(xí)慣，且用地極為緊張。此時(shí)可以通過建筑設(shè)計(jì)，將主入口、電動(dòng)扶梯直接設(shè)置在二層，或者將二層與天橋、連廊、公交站臺(tái)、地鐵出口直接連通。人流動(dòng)線被外部條件“抬升”到了二層，一層反而成為輔助層。

簡(jiǎn)單說：二層如果只有樓梯可上，大概率閑置；二層如果有扶梯直通、且是主入口，才有可能做活。

2. 客群有“逛”的需求：

傳統(tǒng)買菜是剛需，速度第一；但部分新型市集、生鮮+餐飲+社交的復(fù)合型業(yè)態(tài)，則具備“停留”屬性。

如果項(xiàng)目定位偏向于文旅配套、社區(qū)商業(yè)中心、年輕化市集，二層就可以規(guī)劃為輕食區(qū)、加工區(qū)、特色農(nóng)產(chǎn)品體驗(yàn)區(qū)、文創(chuàng)市集等。這類業(yè)態(tài)本身就需要顧客“坐下來、逛一逛”，上樓的心理阻力較小。

因此，判斷要不要做二層，首先要問：我們的客群是來買菜就走，還是來待一會(huì)兒？如果是前者，二層難做；如果是后者，二層有機(jī)會(huì)。

3. 區(qū)域市場(chǎng)有“分層”的必要

在一些大型農(nóng)貿(mào)集散中心或批發(fā)市場(chǎng)，二層可以作為“品類補(bǔ)充層”或“批零分離層”。例如一層做水產(chǎn)、肉類、蔬菜等高頻剛需品類，二層做干貨、糧油、調(diào)味品、酒店用品等低頻、計(jì)劃性采購(gòu)品類。這類商品重量大、采購(gòu)頻次低，顧客愿意多走幾步集中采購(gòu)。

此外，部分項(xiàng)目將二層規(guī)劃為管理辦公、檢測(cè)中心、員工食堂、商戶倉(cāng)儲(chǔ)等輔助功能區(qū)，不直接作為經(jīng)營(yíng)區(qū)，這也是合理的利用方式。

什么條件下堅(jiān)決不做二層？

反過來，以下三種情況建議堅(jiān)決不做二層：

1、周邊人口密度不足，日均客流支撐不了一層的生意，更撐不起二層；

2、項(xiàng)目缺乏自動(dòng)扶梯、垂直電梯等垂直交通條件，僅靠樓梯聯(lián)通；

3、二層經(jīng)營(yíng)品類與一層同質(zhì)化，沒有差異化定位。

這三個(gè)因素疊加，基本就是“閑置二層”的標(biāo)準(zhǔn)模板。

如果決定做，設(shè)計(jì)上抓三個(gè)重點(diǎn)

如果經(jīng)過充分評(píng)估，項(xiàng)目確實(shí)具備做二層的條件，設(shè)計(jì)階段需要重點(diǎn)把控三件事：

第一，垂直交通必須強(qiáng)力。扶梯是標(biāo)配，且位置要顯眼、動(dòng)線要直通，避免讓顧客“找樓梯”。

第二，二層層高不宜壓太低。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有通風(fēng)、采光、排水的硬需求，二層同樣需要保證空間舒適度，壓抑的環(huán)境會(huì)加速客流流失。

第三，一層與二層的業(yè)態(tài)要有聯(lián)動(dòng)。例如一層買海鮮、二層加工，上下游關(guān)系能形成消費(fèi)閉環(huán)，二層才有生命力。

飛洋有話說：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)做不做二層，不能只看面積或預(yù)算，而要綜合評(píng)估用地條件、人口基礎(chǔ)、一層吸引力、交通組織、功能定位等多個(gè)維度，條件成熟時(shí)，二層可以成為提升服務(wù)能級(jí)的加分項(xiàng)；條件不足時(shí)，不如把一層做精做強(qiáng)。